'126% 룰'에 역전세난 우려 > 뉴스

(한국) 한국주택금융공사(HF)가 전세대출 보증 기준에 이른바 '126%룰'을 적용하기로 하면서 역전세난이 발생하고 보증금 반환 분쟁이 급증할 수 있다는 우려가 확산하고 있다.

28일 부동산업계에 따르면 HF는 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에 이어 이날부터 전세대출 반환 보증 한도를 공시가격의 126% 이내로 변경한다. 126%는 공시가격(140%)에 담보인정비율(LTV) 90%를 곱해 산출한 수치다. 기존에는 공시가격을 150%까지 인정해 주고 보증금액이 2억원 넘는 주택에만 적용했는데, 이날부터 모든 주택으로 확대된다.

가령 공시가격이 3억원짜리 집이 있다면 보증 한도는 3억7800만원(3억X126%)이다. 이 집에 대출 2억원, 전세보증금 2억원이 잡혀있다면 한도 기준을 넘어 세입자의 전세대출 반환보증 가입이 거절된다. 이 경우 집주인은 보증금을 낮추거나 대출 일부를 갚아 합산금액을 3억7800만원 아래로 낮춰야 한다. 부동산 분석업체 집토스에 따르면 2년 전 체결된 수도권 빌라 중 27.3%가 HF의 바뀐 기준을 초과하는 것으로 나타났다. 10가구 중 3가구는 2년 전과 같은 보증금으론 전세 대출이 불가능하다는 얘기다.

정부는 대출 총량을 줄이고 '무자본 갭투자'에 따른 전세 사기 방지를 위해 전세대출 보증 기준을 강화해 왔다. 과도하게 풀린 전세대출이 전셋값을 끌어 올리고 집값을 떠받쳐 왔다는 인식도 깔렸다.

하지만 부작용을 걱정하는 목소리도 크다. 우선 신규 전세대출이 막히는 주택이 늘면서 새 임차인을 구하지 못해 기존 세입자에 보증금을 반환하지 못하는 일종의 '역전세난'이 발생할 가능성이 있다. 또한 임대인들이 전세를 반전세나 월세로 전환하고, 반환보증 가입이 어려워진 세입자도 월세를 택하면서 전세 시장 불안을 키울 수 있다. 대출이 많은 집주인, 특히 다주택 임대인의 경우 보증금 미반환으로 집이 경매로 넘어갈 위험도 커졌다.

이재윤 집토스 대표는 “HUG에 이어 HF까지 전세대출 문턱을 높이면서 임대인들은 보증금을 낮추지 않으면 새로운 임차인을 구하기 어려워질 것”이라며 “기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례가 급증할 수 있어 임차인과 임대인 모두 주의가 필요한 시점”이라고 말했다.

토론토 중앙일보 편집팀 (news@cktimes.net)