[모기지] “내 집이 연금이다" > 뉴스

(토론토) 은퇴 자산의 대부분이 부동산에 묶여 있는 캐나다 시니어들에게 ‘역모기지’가 단순한 대출을 넘어 필수적인 재무 전략으로 부상하고 있다. 특히 2026년 초, 신규 업체인 홈트러스트(Home Trust)가 시장에 본격 진입하면서 소비자들은 그 어느 때보다 유리한 조건에서 자금을 융통할 수 있게 됐다.

역모기지 이용 전 반드시 확인해야 할 핵심 요건

역모기지를 신청하기 위해서는 먼저 몇 가지 까다로운 자격 요건을 충족해야 한다. 우선 모든 공동 소유주가 최소 55세 이상이어야 하며, 대상 주택은 신청자의 주 거주지여야 한다. 대출 가능 금액은 신청자의 연령과 주택 위치, 감정가에 따라 결정되는데, 보통 집값의 15%에서 시작해 최대 59%까지 현금을 확보할 수 있다. 특히 70세 이상의 고령층일수록 대출 한도가 높아져 최대치에 가까운 자금을 운용할 수 있다는 특징이 있다. 다만, 기존에 주택 담보 대출(모기지)이 남아 있다면 역모기지 대금으로 이를 먼저 상환해야 하므로 실질적으로 손에 쥐는 현금은 줄어들 수 있다는 점을 유의해야 한다.

비용 측면에서도 꼼꼼한 계산이 필요하다.
역모기지는 일반 대출보다 초기 준비 비용이 다소 높은 편이다. 주택 가치를 평가하는 감정비($300~$500)와 독립적인 법률 자문비($500~$750), 그리고 금융사의 셋업 비용($995~$2,495)을 모두 합치면 초기 비용으로만 약 $2,000에서 $3,000 정도가 발생한다. 다행히 최근 많은 금융사가 이 비용을 당장 현금으로 내는 대신 대출 원금에서 차감하는 방식을 제공하고 있어 당장의 목돈 부담은 줄일 수 있다.

가장 큰 장점 중 하나는 정부 복지 혜택과의 관계다. 역모기지로 수령하는 자금은 회계상 ‘소득’이 아닌 주택을 담보로 한 ‘대출금’으로 분류된다. 따라서 노령연금(OAS)이나 저소득층 보조금(GIS)처럼 소득 수준에 따라 수령액이 깎이는 정부 혜택에 전혀 영향을 주지 않는다. 즉, 정부 보조금은 그대로 받으면서 내 집의 자산을 세금 없이 현금화하여 생활비로 쓸 수 있다는 의미다.

‘현금 부족’ 시니어들의 탈출구인가, ‘자산 잠식’인가

역모기지는 양날의 검과 같다. 매달 원리금을 갚지 않아도 된다는 점은 당장 현금 흐름이 막힌 은퇴자들에게 ‘신의 한 수’가 될 수 있다. 자녀들에게 미리 증여를 하거나, 노후 주택을 리모델링하여 삶의 질을 높이는 데 효과적이다.

하지만 복리(Compound Interest)의 무서움을 간과해서는 안 된다. 갚지 않은 이자가 원금에 계속 더해지는 구조라, 20년 이상 장기 보유 시 집값의 상당 부분이 이자로 나갈 수 있다.
특히 2026년 현재 캐나다 부동산 시장의 상승세가 둔화하고 있다는 점을 고려하면, '집값 상승분이 이자를 상쇄할 것'이라는 막연한 기대는 위험할 수 있다.

따라서 단순히 여행 자금을 마련하기보다는 기존 고금리 부채 상환이나 필수 의료비 마련 등 목적이 뚜렷할 때 사용하는 것을 추천한다. 또한 홈트러스트와 같은 신규 경쟁자의 진입으로 업체별 프로모션(수수료 면제 등)이 활발하므로, 반드시 전문가를 통해 최소 3개 이상의 견적을 비교해 보는 지혜가 필요하다.

2026년 1월 현재 주요 업체별 이자율 현황 (1월 13일)

현재 캐나다 역모기지 시장은 홈에쿼티 은행(CHIP), 이쿼터블 은행(Equitable Bank), 블룸 파이낸스(Bloom Finance), 그리고 신규 진입한 홈트러스트(Home Trust) 4강 체제로 운영되고 있다.

• 1년 고정: 5.48% ~ 5.49%, 이쿼터블 은행의 한정 기간 특판 (최저 수준)
• 3년 고정: 6.64% ~ 6.84%, 중기적 금리 안정을 원하는 가구에 적합
• 5년 고정: 6.44% ~ 6.54%, 가장 대중적인 선택지, 안정적 자금 운용
• 변동 금리: Prime + 2.60% (약 7.05%~7.20%), 향후 기준금리 하락을 기대할 경우 유리
• 평생 고정(Safe Rate): 약 6.69%, 블룸 파이낸스 전용, 갱신 시 금리 인상 위험 없음

역모기지 이자율은 일반 모기지보다 보통 1.5%~2%p가량 높다. 이는 매월 상환 의무가 없고 소득 증빙이 필요 없는 '편의성'에 대한 비용이다.

토론토 중앙일보 편집팀 (news@koereadailytoronto.com)