CRA 부동산 감사 2,100건 급증… 추징액 8억 달러 돌파 > 뉴스

(캐나다) 캐나다 국세청(CRA)이 부동산 분야 세무 감사를 대폭 강화하면서 캐나다 전역의 주택 소유자와 투자자들이 새로운 세무 환경에 직면하고 있다. CRA가 공개한 2024~2025 회계연도 감사 결과에 따르면, 1년 동안 부동산 관련 감사는 14,854건으로 전년보다 2,100건 늘었고, 이를 통해 8억4,900만 달러의 세금과 벌금이 부과됐다. 이는 전년도 6억4,850만 달러보다 크게 증가한 수치다.

데이터 분석 기반 감사, 실시간 추적 체계로 전환

CRA는 이번 감사 확대가 단순한 인력 증원이 아니라 데이터 분석과 제3자 정보 접근 확대에 따른 구조적 변화라고 설명한다. 토지 등기, 지방자치단체 재산세 기록, 금융 정보 등 다양한 외부 데이터를 결합해, 신고된 소득과 실제 자산·생활 수준이 일치하는지를 자동으로 비교하는 방식이다.

CRA는 이를 ‘단계적 개입(escalating approach)’이라고 부르며, 단순 안내와 교육부터 시작해 필요할 경우 정식 감사, 벌금, 형사 조사까지 확대하는 체계를 운영하고 있다. 부동산 거래가 많은 개인이나 법인은 이 분석망에 더욱 자주 포착될 수 있다.

플리핑·양도차익·주거지 면세가 최대 위험 영역

CRA가 가장 집중하는 영역은 단기간에 주택을 사고파는 이른바 플리핑이다. 전문 리노베이터, 사전분양 투자자, 짧은 거주 후 되파는 개인까지 모두 감사 대상에 포함된다. 이익은 원칙적으로 사업소득으로 전액 과세되지만, 일부 납세자들이 이를 자본이득으로 신고하거나 아예 누락하는 사례가 반복돼 왔다.

또한 모든 부동산 매각은 양도차익이 없거나 주거지 면세 대상이더라도 반드시 CRA에 신고해야 한다. 이를 위해 주거지 지정 양식(T2091)과 자본이득 신고서가 함께 제출돼야 하며, 이를 누락할 경우 면세 자체가 거부될 수 있다. 비거주자의 캐나다 부동산 매각, 해외 소득 미신고, 신축·대규모 개보수 주택의 GST·HST 처리 역시 주요 감사 대상이다.

부동산 소유자·투자자에게 달라진 세무 현실

CRA는 올해도 이 같은 10개 고위험 영역을 중심으로 감사를 계속 확대할 방침이다. 특히 부동산 가격과 거래 규모가 큰 토론토, 광역토론토, 밴쿠버 같은 시장에서는 한 건의 신고 오류가 수십만 달러의 세금과 벌금으로 이어질 수 있다.

이제 부동산 거래는 단순한 자산 매매가 아니라, 데이터 분석과 자동 추적이 결합된 고위험 세무 영역으로 바뀌었다. 개인 투자자부터 전문 중개인까지, 과거 관행에 기대는 방식은 더 이상 안전하지 않다.

캐나다 부동산 시장이 맞이한 새로운 감시 체계

이번 감사 확대는 부동산을 통한 탈세와 소득 은닉을 구조적으로 차단하겠다는 CRA의 방향을 분명히 보여준다. 거래 기록, 소득 신고, 주거 목적, 세금 처리까지 모든 단계가 하나의 데이터 흐름으로 연결되고 있다. 부동산이 더 이상 ‘회색지대’가 아니라 ‘정밀 감시 대상’이 되었다는 점에서, 투자와 주거 전략 모두 세무 리스크를 함께 고려해야 할 시점으로 읽힌다.

토론토 중앙일보 편집팀 (news@koereadailytoronto.com)