(캐나다) 캐나다 주택 소유자 10명 중 4명만이 모기지 갱신 시점에 다른 은행의 상품을 비교한다는 조사 결과가 나왔다. 나머지 6명은 기존 거래처에 만족하거나, 재심사 과정의 번거로움 때문에 혹은 갈아타기를 통한 실익을 체감하지 못해 기존 대출 기관에 머무는 것으로 나타났다. 10일(금) 모기지 전략가 로버트 맥리스터는 포스트미디어 기고를 통해 무조건적인 이동보다는 본인의 상황에 맞는 전략적 선택이 필요하다고 조언했다.

기존 대출 기관 잔류가 유리한 5가지 이유

먼저 현재 모기지 조건이 본인의 미래 계획과 일치한다면 유지가 답이다. 향후 이사 계획이 있을 때 모기지를 그대로 옮겨갈 수 있는 '포터빌리티(Portability)' 기능이 우수하거나, 중도 해지 위약금이 합리적이라면 굳이 위험을 감수할 필요가 없다. 또한 기존 은행이 제시한 갱신 금리가 시장의 최저가와 비교해 경쟁력이 있고, 이미 해당 은행과 다양한 금융 거래를 하고 있어 '관계 고객' 할인 혜택을 받는 경우에도 잔류가 권장된다.

특히 대출 잔액이 소액이고 남은 상환 기간이 10년 미만인 경우, 다른 은행으로 갈아타면서 발생하는 250달러에서 1,000달러 사이의 제반 비용과 서류 준비의 번거로움이 금리 절감액보다 클 수 있다. 소득 증빙이 까다롭거나 신용 점수 하락으로 인해 타 기관의 승인이 어려운 '핸디캡' 상황 역시 기존 은행의 갱신 제안이 최선의 선택지가 된다. 마지막으로 여러 개의 대출 계좌가 복잡하게 얽힌 구조라면, 이를 통째로 옮기는 행정적 비용이 상당하다는 점도 고려해야 한다.

당장 '환승'을 고려해야 할 위험 신호들

반대로 대출 기관이 고객의 충성도를 이용해 터무니없는 금리를 제시한다면 즉시 발길을 돌려야 한다. 일부 금융사는 갱신 시점이 임박할 때까지 최선의 제안을 내놓지 않거나 '무늬만 특판'인 높은 금리를 제시하며 고객의 부주의를 노리기도 한다. 평균 30만 달러 대출 기준, 단 0.15%p의 금리 차이만으로도 5년 기간 동안 수천 달러를 절약할 수 있다는 사실을 잊어서는 안 된다. 최근 주요 은행들이 신규 고객 유치를 위해 제공하는 현금 보상 혜택까지 고려하면 이동의 실익은 더 커진다.

기존 은행의 정책이 유연하지 못해 발생할 '기회비용'도 체크 포인트다. 만기 전 이사 가능성이 반반이라면 90일 이상의 넉넉한 포팅 기간을 제공하는지, 새 집 구매 시 추가 대출이 용이한지 확인해야 한다. 그렇지 않으면 집을 옮길 때 거액의 위약금을 물고 대출을 새로 받아야 하는 상황에 처할 수 있다. 특히 시중 은행의 고정 금리 위약금은 이른바 '공정 위약금(Fair penalty)'을 적용하는 금융사에 비해 3~5배가량 높을 수 있어 주의가 필요하다.

장기적 자산 관리 관점에서의 통찰력

대출 실행 이후의 유연성 확보는 금리 몇 퍼센트보다 더 큰 가치를 지닐 수 있다. 예를 들어 주택 담보 대출 한도가 상환액에 따라 자동으로 늘어나는 '리드밴서블(Readvanceable) HELOC' 같은 상품은 비상금 마련이나 투자 자금 확보에 매우 유리하다. 기존 은행이 이러한 부가 서비스를 제공하지 못한다면 미련 없이 떠나는 것이 옳다.

조사 결과에 따르면 갱신 쇼핑을 미리 시작하는 집주인은 전체의 9%에 불과하다. 하지만 금리 변동성이 큰 시기에는 만기 6개월 전부터 미리 금리를 고정해 두는 전략이 유효하다. 결국 모기지 갱신은 단순히 낮은 숫자를 찾는 게임이 아니라, 자신의 생애 주기와 재무 목표에 가장 적합한 '금융 도구'를 재점검하는 과정이어야 한다.

토론토 중앙일보 편집팀 (news@koreadailytoronto.com)