임대하던 주택을 주거주지 주택으로 전환하면서 양도소득세를 절감할 수 있는 선택사항에 대해서 알아본 바 있습니다. 반대의 경우로 본인이 살고 있던 주택을 임대주택으로 전환하는 경우에는 어떤 점들을 고려해야 할 지 Y씨의 사례를 통해서 살펴보겠습니다.
(사례) 토론토 다운타운에 있는 본인 소유 콘도에 살고 있던 Y씨는 새로운 직장에서 근무제안을 받고 해밀턴에 콘도 렌트를 얻었습니다. 언젠가 다시 토론토로 돌아올 수도 있고, 향후 콘도의 자산가치 상승도 기대하고 있으며, 매각할 경우 여러가지 비용을 고려할 때 당장 매각 하는 것 보다는 임대를 놓고 상황을 지켜본 후 매각을 결정하고 싶습니다. 그러나, 임대를 하게 되면 주거주지 주택에 대한 양도소득세 비과세가 적용되지 않을 것으로 생각되어 고민을 하고 있습니다. 지금 당장 매각하는 것이 세금을 가장 줄일 수 있는 방법일까요? 다른 방안이 있을까요?
1. 개인적 사용주택의 임대목적으로 용도변경(Change of Use)시 양도소득세 발생
임대주택을 개인적 목적인 주거주지로 전환하는 것과 마찬가지로 주거주지 주택을 임대로 전환하는 경우에도 용도변경이 발생한 것으로 처리됩니다. 이러한 경우, 캐나다 세법에서는 해당 시점에 자산을 시장가격으로 매각한 것처럼 간주하고 양도소득세 계산을 하게 됩니다.
2. 거주하던 주택을 임대목적으로 용도 변경 시 선택사항 적용가능
본인이 살고 있던 주택을 주거주지로 지정하게 되면 간주처분(Deemed disposition)에 따른 양도차익에 대해서 주거주지 양도세 비과세로 납부할 세금이 없습니다. 그러나, 다른 주택을 주거주지로 지정한다면 용도 변경하는 주택에 대해서 양도소득세를 납부해야 할 수도 있습니다.
캐나다 세법에서는 선택사항(election)을 통해서 이런 경우에도 양도소득세 납부를 실제 매각시점으로 연기하거나, 양도소득세 부담을 줄일 수 있도록 선택사항 제도를 마련하고 있습니다. (Subsection 45(2))
이 선택사항을 적용하기 위해서는 용도변경이 발생한 해의 소득세 신고서 제출 기한까지 선택사항을 적용하겠다는 내용의 편지를 소득세 신고서에 첨부하여CRA에 제출해야 합니다.
3. 용도변경이 수 차례 반복해서 발생하는 경우
드물지만 납세자의 상황에 따라서는 주거용에서 임대용으로 변경했다가 다시 주거용으로 사용하던 중 또 임대용으로 변경하는 등 수 차례에 걸쳐서 용도변경이 발생하는 경우가 있습니다.
이러한 경우 주거용을 임대로 변경할 때45(2) 선택사항을 적용합니다. 임대하던 주택에 다시 돌아가 주거용으로 전환하는 경우에는 별다른 세무상 효과가 발생하지 않습니다. 그러나, 주거용으로 되돌린 주택을 또 임대용으로 전환하는 경우에는 45(2) 선택사항을 또 적용하여 CRA에 레터를 다시 보내야 합니다. 그렇지 않으면 임대용으로 전환하는 시점에 매각한 것으로 처리하게 되고 양도차익에 대한 세금이 부과 됩니다. 즉, 처음에 CRA에 제출한 45(2) 선택사항과 별도로 주거용에서 임대용으로 전환시점에 선택사항 적용을 다시 해주어야 합니다.
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