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토론토 중앙일보
오피니언 김시홍 회계 칼럼 거주주택의 임대목적 용도변경 (Change of Use)과 세금(2-2)
김시홍 회계 칼럼

거주주택의 임대목적 용도변경 (Change of Use)과 세금(2-2)

김시홍 2025-01-31 0

4. 선택사항 적용 효과

Subsection 45(2) 선택사항을 적용하게 되면 다음과 같은 효과를 얻을 수 있습니다.

용도변경에 따른 양도소득세의 납부를 실제로 자산을 매각하는 시점까지 연기할 수 있습니다. , 매각하지도 않은 자산에 대한 양도소득세를 납부하게 되는 현금흐름 부담을 제거할 수 있습니다.

용도변경 이후 4년을 한도로 임대하는 기간에 대해서 주거주지로 지정할 수 있는 선택권을 가질 수 있습니다.

본인 혹은 배우자의 직장 때문에 40Km 이상 떨어진 곳에서 살다가 기존 주택으로 돌아오는 경우에는 4년 기간제한을 두지 않고 주거주지 지정을 할 수도 있습니다. , 기존직장을 유지하는 상태에서 돌아오거나 고용계약 종료 후 이듬해 말까지 돌아와는 등의 조건을 충족해주어야 합니다.

 

5. 거주하던 주택을 임대주택으로 변경 시 주의할 사항

선택사항을 적용하고 싶은 경우 서면으로 정확히 CRA에 전달해야 합니다. 선택사항을 제출하지 않을 경우, 용도변경시점에 매각처리가 발생한 것으로 간주되고 양도소득세가 발생할 수도 있습니다.

거주하던 주택이 주거주지에 해당하지 않아 양도소득세가 발생하는 경우 선택사항(election) 없이 세금을 계산, 납부하지 않으면 향후 벌금과 이자가 발생합니다.

다수의 주택을 보유하고 있는 경우 Subsection 45(2) 선택사항을 적용 시 주거주지 지정에 대한 신중한 고려가 필요합니다. 소유하고 있는 주택 중 양도소득세 비과세 효과가 가장 큰 주택을 주거주지로 정해야 합니다.

용도변경시점의 자산가치에 대해서 감정평가서와 같은 객관적인 자료를 확보 해두는것이 좋습니다.

 

결론: 임대주택을 거주목적으로 용도변경(Change of Use)시 선택사항 적용을 통한 양도세 절감

Y 씨는 Subsection 45(2) 선택사항을 적용할 경우 현재 보유하고 있는 토론토의 콘도를 임대하더라도 향후 4년간 주거주지 지정을 통하여 양도소득세 부담 없이 주택을 보유할 수 있음을 이해하게 되었습니다. 그리고, 45(2)의 선택사항이 유효하게 유지될 수 있도록 임대소득을 매년 보고하되 건물에 대한 감가상각을 비용처리 하지 않을 계획입니다.  Y 씨는 당분간 다운타운의 콘도를 계속 보유하면서 임대를 놓기로 했으며 향후 본인이 거취에 변동이 생기면 그때 다시 매각을 고려하기로 결정했습니다.

 

 

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