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김일봉 부동산 칼럼

김일봉의 부동산 전망 및 투자 핵심(4)

김일봉 2021-04-08 0

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4. 매매, 분양, 전매 등의 부동산 취득 방식중에서 투자로서 권고 할만한 방식

현재 가지고 계시는 여유자금으로 부동산 투자를 계획하고 계시다면, 투자금액 대비 가장 큰 이익이 돌아오는 방식은 단연 “분양” 받는 방식일 것입니다. 저의 19년 부동산 경험과정을 여러번 검토해보아도, 과거에도, 지금도, 앞으로도 그럴 것으로 여겨집니다. 


보통 분양콘도(타운하우스)가 주변 기존 콘도(타운하우스)보다 가격이 높은 경우가 많기 때문에 “분양”의 투자효과가 떨어진다고 생각하시는 분들이 당연히 많을 수 있는데요, 분양은 4-5년 후, 등기 후 매매시 기대되는 높은 예상매매가격 중 일부가격이 분양가에 미리 반영되는 것이어서 현재 주변의 기존콘도 매매가격보다 분양가가 높을 수 있으며, 전체 분양금액의 1/5 이하의 적은 투자금의 지렛대효과, 그리고 입주후 좋은 시공사의 새콘도가 주변 기존 콘도보다 시세가 훨씬 높게 형성되는 점 등 많은 요인에서 추후 준공후엔  주변 기존콘도와의 가격 차별화가 나타납니다. 이에 대한 자세한 설명은 길어질 수가 있어서 다른 기회가 온다면 더 자세히 다시 설명을 드리겠습니다.


그 다음으로, “전매” 방식도 상당히 높은 투자효과가 있는데요, “전매”는 원 분양계약자가 낸 중도금 전체납입금과 프리미엄을 먼저 지불해야하는 조건이어서 초기부담이 클수 있습니다만, 모기지 받을 수 있는 조건만 된다면, 프리미엄은 등기시에 낼수 있도록 조정도 가능하기 때문에 초기부담을 크게 줄일수도 있습니다.


전매매물의 가격이 저렴한지 아닌지를 일반인들은 잘 알수가 없습니다. 대부분 토론토 부동산협회 매물사이트 MLS 에 올려서 광고할 수 없고 중개인들 사이에서만 거래되기 때문인데요, 전매가격은 남아있는 입주날짜에 따라 많이 달라집니다만, 일반적으로 전매가가 주변 기존콘도 매매가격과 비슷하거나 낮으면 싼 가격이라 생각하셔도 무방하며 투자효과는 기존 콘도 구입보다 훨씬 높습니다. (제 홈페이지 전매매물 모두 투자효과가 매우 높은 저렴한 가격입니다),


마지막으로 가장 일반적인 방식인 기존 부동산 매매방식이 있는데요, 주택매매는 지역적인 위치도 중요합니다만 더 중요한 것은 각 개별 매물에 대한 정확한 가치분석이 가장 중요합니다. 콘도처럼 같은 크기, 같은 구조, 같은 조건을 갖는 주택이 주변에 거의 전혀 없기 때문에 잘못 분석이 되면 큰 낭패를 보게 될 가능성도 매우 높습니다.


그리고 어쩔 수 없이 랜트하시는 가정은, 최대한 랜트기간을 짧게 계획하시고 곧바로 구입하실 수 있도록 계획을 세우시고 실천하시기를 권해드립니다.


랜트로 거주 하시는 중에 , 부동산 구입을 위한 다운페이금액을 빠른 기간안에 준비할 수 없는 가정은, 분양을 받도록 노력해보시기를 적극 권해드립니다. 


랜트로 거주중에도 부동산을 분양받는일은 적은 금액으로도 시작할 수 있으며, 분양받는 순간부터 자산은 자라기 때문에 랜트를 하면서 손해보는 부동산 상승분을 충분히 만회하고도 남을 수 있는 매우 현명한 투자 방식이 될 것입니다.


<다음 편에 계속>



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