모기지 감정평가서 (Appraisal Report) > 오피니언

이번 칼럼은 캐나다 주택 모기지 진행 시, 대출 기관에서 요청 하는 감정 평가서에 대해 설명 하려 합니다. 부동산 감정 평가서는 대출 진행 시, 반듯이 거쳐야 하는 가장 중요한 과정 중 하나 입니다. 이 감정평가서를 기반으로 모기지 대출 가능성 여부는 물론 Loan to Value도 정해지기 떄문에 구매자는 정확하고 자세히 팍악하고 진행 해야 합니다. 

감정평가서(Appraisal Report)란, 

전문 감정평가사가 현재 해당 부동산의 시장 및 경제적 가치를 평가하여 리포트로 작성해 대출기관에 전달하는 보고서 입니다. 이는 주택의 크기, 위치, 상태, 최근 주변 비슷한 부동산의 매매 시세 등을 토되로 부동산의 시장 가치 또는 적청가치를 산출하는 서류 입니다.

일반적으로 대출 기관에서는 대출 신청을 하면 주택 감정을 요구합니다, 감정보고서(Appraisal Report)는 대출 가능성 여부는 물론 LTV를 결정하게 되는 가장 중요한 자료입니다. 

감정평가서에 나온 가격과 매매계약서 상의 구매 가격이 다를 경우, 둘 중 낮은 가격을 기준으로 대출 심사를 진행 합니다. 예를 들어, 매매계약서상 100만불이 구매가인데도 불구하고 감정평가서에 90만불로 산정이 되다면, 대출기관에서는 해당 부동산의 가치를 90만불로 지정하여 대출 심사를 합니다. 이때 80% 모기지를 받으려 했던 구매자 같은 경우, 약 8만불 정도 차액에 관한 추가 다운페이를 꼭 하셔야 합니다. 

부동산 감정평가서는 다음과 같은 기준으로 작성됩니다.

1. Coast Approach – 대지(Land)의 가격, 건물을 새로 지었을 경우의 가격(Reconstruction cost of building)을 매년 감가상각(depreciation)으로 제외한 가격을 더한 금액을 감정가로 책정합니다.

2. Sales Comparison Approach – 최근 90일 이내에 팔린 부동산을 비교대상으로 사용하고,감정 대상인 부동산과의 차이, 즉 화장실의 수, 방의 수, 그리고 Single Garage, Double Garage 등의 차이에 따라 부동산의 가격을 조정하게 됩니다.

3. Condition of the Property – 집의 전반적인 상태도 감정가격에 큰 영향을 줍니다. 전반적인 집의 관리, 구조적 결함, System (전기, 배관 등)의 여부, 리모델링 여부도 감정가에 영향을 많이 줍니다. 

위와 같은 방법으로 책정된 가격들을 감정사(Appraiser)가 종합해서 최종적인 감정가격이 나오게 됩니다. 일반적인 가정용 주택의 경우, Sales Comparison Approach를 통해 책정된 가격들이 가장 큰 무게를 가지게 됩니다.

일반적으로 감정평가에 소요되는 비용은 약 $300~$500 정도이며, 감정평가 진행 후, 보고서를 받기 까지는 약 3일 정도 걸립니다. 최근 빌더 콘도 클로징이 많아 수 년전 받아 놓았던 콘도의 감정가가 매매가보다 낮게 형성 되는 경우도 많이 발생 하고 있으며, 경쟁이 심한 부동산의 경우도 이와 같은 경우가 종종 발생 하니 전문가와 미리 상담 하고 진행 하심을 적극 추천 드립니다.