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모기지 승인 거절 : MORTGAGE DECLINE

민정원 2024-04-12 0

이번 칼럼은 대출기관에서 신청자의 모기지를 거절(DECLINE)하는 경우에 대해 설명하려 합니다.  대출기관마다 기준과 규정이 다르기 때문에 A라는 대출기관에서 거절당한 신청자가 B라는 대출기관에서 승인을 받는 경우가 있을 수 있으며, 대출 신청자의 근본적인 문제 때문에 여러 대출기관에서 거절 당하는 경우가 있을 수 있습니다.  따라서 오늘은 어떠한 이유들 때문에 모기지 신청이 거절 (Mortgage Decline)되는지 설명하려 합니다. 


(1)신용 점수가(Credit Score) 낮을 경우

모기지 거절의 주요 원인 중 하나가 신용점수가 낮을 때이다. 신용점수는 얼마나 오랫동안 크레딧을 유지 하고 있는지,  부채 상환 기록, 크레딧 카드 한도의 잔액 등에 따라 점수가 반영된다. 신청자의 크레딧 점수가 대출 기관이 요규하는 기준 이하일 경우 거절(DECLINE) 된다. 크레딧 점수가 낮아지는 이유 중 하나는 불성실한 상환기록이다. 금융기관에서는 신청자가 부채를 얼마나 제때 갚아나가고 있는지에 대한 습관을 보는것 이다. 다시말해 부채의 의무를 얼마나 책임감 있게 이행할 것인지를 파악하여 승인여부를 결정한다. 좋은 신용점수를 가진 사람도 연체가 많아지면 급격하게 점수가 떨어지고, 기존에 좋지 않은 신용기록이 있더라도 지금 좋은기록을 유지한다면 신용점수를 올릴 수 있다. 또 한, “Bad Credit is better than Thin Credit”이라는 말이 있다. 다른말로, 금융기관에서는 신용점수는 낮지만 최소 2개이상의 금융거래를 지속적으로하는 신청자가 금융 거래가 아예 없는 신청자 보다 승인 가능성이 있다 라는 말이다.


(2)채무상환비율이 높을 경우

모기지 신청이 신청자의 소득 증명의 경우, 일반적으로 금융기관에서는 채무 상환 비율을 소득의 40% - 44%로 제한한다.  만약에 신청자가 자동차론/리스 비용, 크레딧 카드, 학자금 대출 또는 Line of Credit 등의 부채가 있을 경우엔 채무 상환 비율이 높아져 모기지 승인 거절 당할 수 있다. 예를들어, 월 소득이 $4,000 인 경우, 채무 상환 금액이 $1,600 - $1,760의을 넘지 않아야 승인 받을 수 있다. 채무 상환 비율을 낮추기 위해선 빚을 갚거나 소득이 높아져야 하지만 현실적으로 빠른시일안에 불가능 하므로 소득의 뒷받침이 될 수 있는 Co-Applicant가 필요할 수도 있다. 


(3)불안정적인 직업

금융기관에서는 신청인 소득의 안정성을 가장 중요하게 심사를 한다. 신청인이 같은 필드 안에서 회사를 옮기는 경우에는 승진 및 연봉 인상등의 이유를 설명하여 승인이 가능하나, 다른 필드에서 너무 자주 회사를 옮겨 다닌 기록은 그만큼 소득이 불안정하다고 판단하여 승인이 어려워 질 수도 있다. 또 고용계약서에 명시된 수습기간(Probation)이 지나야 대출기관에서 인정받을수 있다. 


(4)다운페이먼트 출처

금융기관에서는 AML(Ant Money Laundering Terrorist Financing Act)에 의거하여 다운페이먼트의 출처를 확인 할 수 없을 때에도 승인을 거절 한다. 따라서 모기지 승인 전 다운페이먼트로 쓰일 자금에 대한 출처 및 증빙 서류를 요구 한다. 좋은 Source의 다운페이먼트로는  개인 저축 예금(Saving Account), 은퇴 적금 (RRSP), 증여 (Gift), 자산 (Equity) 등이 있다. 


그러므로, 대출 신청자가 모기지 승인 거절을 방지하려면 전문가와 함께 꼼꼼히 상의하셔서 근본적인 문제를 이해하고 개선해야합니다. 또, 각 대출기관의 모기지 프로그램을 잘 이해하고, 위에 언급한 사항들을 사전에 철저히 준비된 상태에서 서류를 준비한다면 모기지 승인 거절을 방지할수 있습니다. 



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