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모기지 포팅 (Mortgage Porting)

박재형 2021-10-01 0

모기지를 포팅(porting)한다는 것은 현재 가지고 있는 모기지를 새 집으로 옮겨 가는 것을 뜻합니다. 

포팅은 기존의 모기지 이자율이 현재의 이자율보다 좋을때 또는 중도상환 위약금을 피하기 위해 고려해 볼 수 있습니다. 

그러나 모든 대출기관의 모기지 상품이 포팅 가능한 것은 아니기 때문에 사전에 확인이 필요합니다. 또한 포팅은 기존의 모기지를 새로운 주소로 옮기더라도 자동 승인되는 것이 아니라, 소득, 신용도와 새 집의 감정 결과 등의 조건을 전제로 재심사를 거쳐야 합니다.


모기지 포팅의 세가지 경우

1. 스트레이트 포팅(Straight Porting) : 기존의 모기지 한도, 남은 약정기간, 이자율 등을 바꾸지 않고 있는 그대로를 새 집으로 옮겨갑니다.

2. 포팅 인크리즈(Porting Increase) : 대부분의 경우 기존의 모기지 보다 새 집의 모기지를 더 얻어야 하는 경우가 많습니다. 포팅 인크리즈를 할 때는 아래 두 가지 경우(a, b) 중  선택 할 수 있습니다.

  a) 블렌드 앤 익스텐드(Blend and Extend): 기존 모기지의 이자율과 새로 추가 대출하는 부분의 새 이자율로 가중 평균을 내어 기존의 약정 기간보다 길은 약정으로 시작할 수 있다. 예를 들어, 기존의 모기지 10만불은 4퍼센트에 가지고 있고, 여기에 8만불을 추가로 얻어야 한다고 가정할 때, 현재 받을 수 있는 모기지 이율 3퍼센트와 기존의 4퍼센트를 남은 약정기간에 섞어 3.6 퍼센트에 18만불을 새로 구입한 집의 모기지로 받습니다.

  b) 기존 모기지의 이자율과 약정 기간은 변하지 않고, 추가 대출 한도에 대해서 독립적인 모기지로 시작하는 것입니다. 예로 위의 10만불의 4퍼센트는 그대로 스트레이트 포팅을 하고, 추가되는 8만불에 대해서는 3퍼센트의 새 약정으로 두 개의 요소로 모기지를 동시 진행하는 것입니다. 

3. 포팅 디크리즈(Porting Decrease): 기존의 모기지보다 대출 한도를 축소하는 경우입니다. 60만불의 집에 40만불의 모기지를 가지고 있다가 40만불의 콘도로 옮기게 되어 20만불 정도의 모기지만 필요하다고 가정한다면, 조기 상환 한도 이외의 부분에 대한 페널티가 발생합니다. 

대부분의 대출기관은 모기지에 설정된 조기 상환 한도(Prepayment Privilege)의 허용선을 15퍼센트에 20퍼센트로 정하기 때문에 6만불에서 8만불 정도를 조기 상환금으로 지불할 수 있고, 나머지 부분에 대해서는 중도상환 위약금를 지불해야 합니다. 

대출기관과 모기지 상품에 따라 위의 특징들이 제한적으로 적용될 수도 있습니다. 

포팅은 유용하게 쓸 수도 있지만 잘못 활용하면 오랜 기간동안 한 대출 기관에 더 많은 이자를 내야할 수도 있습니다. 즉, 새로운 이자율로 블랜드를 하여 기존의 약정기간 보다 긴 약정으로 다시 시작할 경우 중도 상환 위약금을 피할 수는 있지만, 새 약정을 지키지 못하고 중도 상환을 해야 할 경우 그 위약금은 더 커집니다. 올바른 선택을 하기 위해선, 기존의 모기지 약정을 해지했을 때 부가되는 중도상환 위약금과 포팅을 하여 남은 약정 기간 동안 누릴 수 있는 이익의 계산 비교가 필요합니다.

위약금을 내더라도 새로운 이자율과 약정으로 시작하는 것이 현명한 선택인지 신중하게 검토해야 합니다.

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