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라임트리 모기지 칼럼

모기지 활용 부채 통합

박재형 2021-09-02 0

부채 통합의 목적 

월별 지출액 감소 

모기지를 이용한 부채통합은 페이백 기간이 늘어나 월 지출액이 감소합니다.

 이자율 감소

모기지 론은 주택과 자산이 뒷받침되는 최저 이자율이며, 은행측에서도 가장 안정적인 대출 상품입니다.

 신용 점수의 향상

여러 부채들의 통합은 대출에 대한 월 지불을 편의하게 만듭니다. 결과적으로 개인 신용 점수의 개선에 좋은 영향을 끼치고, 미래 더 많은 기회를 갖을 수 있는 초석을 만듭니다.


부채 통합 옵션 

1. 재융자

모기지 재융자의 주된 목적은 좀 더 나은 이자율을 받거나, 대출액을 증액하여 여타 부채 또는 필요한 곳에 사용하기 위함입니다. 재융자는 기존의 모기지와 기타 부채를 소유한 주택 가치에 빼고 난 80% (Loan to Value)까지 증액 가능합니다. 

모기지 텀이 남아있다면 조기 해약에 따른 페널티가 발생하는데, 변동 금리의 경우 3개월간의 이자가 페널티로 책정되며, 고정 금리인 경우 대출기관에 따라 다르지만, 3개월 이자 계산법이나, 이자율 차이 손실액(Interest Rate Differential) 중 높은 값을 위약금으로 정합니다.


2. 주택 담보 대출(HELOC)

새로운 모기지를 융자 받지 않고 현재 소유한 집에 쌓인 자산을 활용하는 방법으로 집 담보 대출(HELOC)이 있습니다. 모든 HELOC은 변동 모기지 이자율로 기존의 5 년 변동 모기지 금리보다 약간 높은 이자율이 적용됩니다. 

HELOC은 일반 모기지와 달리 자금의 사용 여부에 따라 이자만을 갚을 수 있는 유동성이 있습니다.


3. 2nd 모기지 & Private 모기지

대부분의 메이저 은행들은 1차 모기지가 해당 은행에서 대출되었을때, 2차 모기지에 대한 신청을 받습니다. 

2차 금융권에서 제공되는 이차 모기지는 1차 모기지에 비해 이자율이 꽤 높습니다. 

하지만, 신용카드와 같은 고금리 대출에 비하면 2차 모기지 이자율은 충분히 경쟁력이 있습니다. 모기지 규정 강화에 따른 승인율이 낮아지면서 private 모기지의 수요 또한 증가하고 있습니다. 

Private 모기지의 경우 부채 대비 주택 가격의 비율이 안정적인 경우, 소득 및 신용등급의 심사가 수월하여 중,단기적인 대출 상품으로 적합합니다.

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