분양콘도 전매 모기지 : Pre-Construction Assignment > 오피니언

이번 칼럼은 전매 콘도를 구매할 때의 모기지 절차에 대해서 설명 하려 합니다. 전매 콘도의 모기지 절차는 일반적인 주택 구매와 다소 차이가 있습니다. 전매 거래는 아직 완공되지 않은 신규 분양(Pre-construction) 콘도의 권리를 판매하는 것이므로, 모기지를 받을 때 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

[전매 콘도 모기지 절차]

1.모기지 사전 승인 (Pre-Approval)

• 전매 콘도 구매 전에 은행 또는 모기지 브로커를 통해 사전 승인을 받는 것이 중요합니다.

•전매 거래는 일반적으로 Closing Date전에 모기지를 실행할 수 없기 때문에, 사전 승인은 참고용일 뿐 최종 승인은 다를 수 있습니다.

2.전매 계약 (Assignment Agreement) 검토

•전매 계약서에는 원래의 구매자(Assignor)와 새로운 구매자(Assignee)의 조건이 명시됩니다.

•일부 개발사는 전매 시 **개발사의 승인(Developer’s Consent)**을 요구하며, 승인 절차에 따라 시간이 걸릴 수 있습니다.

•계약서를 변호사에게 검토받고, 모기지 렌더(은행, 금융기관)에도 공유해야 합니다.

3.모기지 최종 승인 (Final Mortgage Approval)

•콘도 완공(Occupancy) 시점이 가까워지면 모기지를 최종 승인받아야 합니다.

•일반적으로 Interim Occupancy 이후 최종 Closing전까지 모기지를 확정해야 합니다.

4.최종 마감 (Closing) 및 등기 이전 (Title Transfer)

•전매 계약이 완료되면, 변호사를 통해 등기 이전을 진행합니다.

•이 과정에서 개발사에 잔금(remaining balance)을 지불해야 하며, 모기지를 실행하여 대출금이 지급됩니다.

•등기 이전 후, 정식으로 콘도 소유권을 가지게 됩니다.

[주의할 점]

1.렌더(은행)에 따라 전매 모기지 정책이 다를 수 있음

2.모기지 실행 전에 다운페이먼트 비율이 다를 수 있음

3.Interim Occupancy 동안 모기지 적용이 안 될 수 있음 : 이 기간에는 개발사에 "Occupancy Fee"을 내야 함. (예상 모기지 이자 + 관리비 + 재산세)

4.모기지 조건이 기존 분양 계약과 다를 수 있음 : 초기 분양 계약과 다르게, 은행이 새로운 감정가를 기준으로 대출금을 책정할 가능성이 있음.

5.감정가 문제

최근에 가장 이슈가 되고 있는 문제입니다. 감정가가 기존 계약서 가격 보다 낮게 나올 시, 은행은 감정가 기준으로 대출을 실행 합니다.  

전매 콘도 구매 시, 클로징 시점에 소요되는 금액과 본인의 상황을 정확히 파악 한다면 좋은 투자가 될 수 있으니, 빌더로 부터 클로징 날짜가 확정 되면 모기지 전문가와의 상담을 하여 서류 및 다른 준비를 꼼꼼하게 하시는 것이 가장 현명한 투자입니다.