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라임트리 모기지 칼럼

신규 분양 콘도 모기지

이번 칼럼은 은퇴를 앞둔 많은 분들이 자녀 거주 목적 또는 투자(Rental Property) 목적으로 분양 받은 콘도 또는  신혼 부부 / 사회 초 년생들이 본인 거주 목적으로 분양 받은 콘도들의 클로징이 다가오면서 상담했던 내용을 토되로 서류 준비 및 주위해야 할 점 또는 미쳐 생각하지 못했던 점들을 정리하려고 합니다. 

많은 분들이 콘도를 분양 받아 투자를 하고 있지만 모기지와 클로징 비용에 대해 정확히 인지하지 못한 분들이 생각보다 많아서 아래와 같이 정리 하였습니다. 

빌더에 따라 다르긴 하지만 일반적으로 신규 분양 콘도 계약 후 완공(입주)까지 소요되는 시간이 약 3~4년정도 이며 일정 기간 동안 약 20% 가량 다운페이를 하게 됩니다. 

금융기관 마다 다르긴 하지만, 소득의 종류? 거주 목적? Rental 목적? 등 에 따라 다운페이 하셔야 할 %도 약간씩 다릅니다. 따라서 신규 분양 콘도 클로징을 하기 위해선 사전 준비를 하시는게 가장 안전하고 유리하십니다.


(1) 서류 준비 

a. 분양계약서 

(Full Package including all Schedules and Tarion)

b. 계약금 및 중도금 납입한 체크 Copy

c. Evidence of Compliance (빌더 변호사 측에서 발행)

d. Statement of Adjustment (손님 변호사 측에서 발행)

e. Title Amendment (분양 후, 명의 변경을 하셨을 경우)

f. Lease Agreement 

(Rental Property의 경우)

g. Income 서류 준비 (LOE, Paystub, NOA, T4, Master Business License, T1G 등)


(2) Down Payment 준비 

a. 만약 5%를 입주시에 내야 한다면 그에 따른 자금 Source 증명

b. Title 변경이 되었다면 기존에 다운페이한 Deposit에 대한 Gift Letter 


(3) Closing 비용 준비

a. 클로징 비용이란, 집을 구매 할때 들어가는 총 부대 비용을 말 합니다. 예를 들어, 취득세(Land Transfer Tax), 

변호사 비용(Legal Fee), Adjustment Cost, Levy Charge 및 기타 개발 비용, 이사 비용 등을 말합니다. 

b. 만약 Rental Property의 경우 HST Rebate 부분을 추가로 납부해야 합니다.

c. First Home Buyer가 주위해야 할 점이, 취득세를 안낸다고 생각하시는 분들이 많지만 그게 아니라 토론토의 경우 최대 $8,475 까지 세금 감면 해택을 받는 것 입니다. 

(예를 들어, 50만불 콘도를 샀을 경우 $12,950 취득세가 발생하지만 $8,475 감면해택을 받아 그 차액인 $4,475를 지불 하셔야 합니다.)

입주 시점에 모기지 파이낸싱은 전적으로 구매자의 책임이기 때문에 만약에 모기지를 받지 못하여 클로징을 못 할 경우 빌더가 그동안 납부했던 금액을 돌려주지 않고 다른 사람에게 재 판매 할 수도 있습니다. 

또는 클로징 날짜를 뒤로 변경해야 하는 경우 작지 않은 금액의 Penalty가 발생 되니, 신규 분양 콘도를 클로징 하실땐, 추가적인 비용이 발생한다는 점을 미리 인지하고 여유자금을 준비하는 것이 필요하며 소요되는 금액과 본인의 상황을 정확히 파악한다면 좋은 투자가 될 수 있으니 클로징 몇 개월 전 미리 전문가와의 상담을 하여 꼼꼼하게 준비하시는것이 가장 현명한 투자입니다.



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