은퇴한 분들을 위한 리버스 모기지 REVERSE MORTGAGE > 오피니언

리버스 모기지란?

55세 이상의 주택 소유주를 대상으로 주택의 자산을 담보로 매 월 모기지 페이먼트를 내는것이 아니라 역으로 받도록 하는 금융 상품을 말합니다.  

다시 말해, 주택 소유주인 은퇴자가 집을 팔지 않고 매월 내는 돈 없이 내 집에 쌓여있는 Asset으로 자금을 융통할수 있는 유일한 금융 상품입니다. 

단, 제산세나 집 보험 등의 의무는 대출자에게 있습니다. 

리버스 모기지의 대출 옵션으로는 No Payment, Interest Only, Principal + Interest 그리고 Lump Sum으로 받을 수 있으며, 일반 모기지와 달리 리버스 모기지의 가장 큰 특징으로는 라인오브 크레딧 개념입니다. 

리버스 모기지에서 쓴 만큼만 이자를 부담하는 상품이며, 리버스 모기지의 상환은 주택을 팔거나 주택 소유주가 사망을 하였을 시 상환을 해야 합니다. 

적합한 리버스 모기지 이용자로는 55세 이상이며 은퇴하고 주택 모기지를 거의 다 갚은 주택 소유주를 최적의 리버스 모기지 이용자로 꼽을 수 있으며, 은퇴 후 연금만 갖고는 생활에 불편한 사람들이 주택을 담보로 추가 수입을 올릴 수 있도록 하는 것이 리버스 모기지의 목적입니다. 

리버스 모기지를 받아도 소득이 아니라 모기지 대출이기 때문에 세금을 내지 않으며 정부보조금(CPP, OAS)에 전혀 영향을 주지 않으므로 은퇴 재정 플랜의 방편으로도 가능합니다.

리버스 모기지의 다른 특징은 구비서류나 자격요건이 까다롭지 않다는것 입니다. 

아래는 리버스 모기지의 예시 입니다. 

토론토에 사는 75세 홍길동씨의 경우, 현재 거주하는 주택의 가격이 $700,000이며, 모기지 잔액이 $100,000 그리고 월 모기지 납부액이 $800이고, 월에 연금으로 $1,200을 받으며 생활비로 $1,000을 지출한다. 

이론적으로 총 수입 $1,200불에서 모기지 납부액과 생활비를 지출하면 한달에 $600불 정도가 모자라 기존 세이빙에서 써야 합니다. 

이는 예상치 못한 지출에 대한 대비는 할 수가 없고, 여행이나 외식도 어려운 형편이다.  

만약, 홍길동씨가 리버스 모기지를 받으면 어떻게 될지 아래와 같이 진단하였습니다.

(1) 집값의 35%인 $24만불을 리버스 모기지로 받아, 기존 모기지 $10만불을 상환하고 $14만불이 리버스 모기지로 대출 설정

(2) 리버스 모기지를 매월 지급 받는 조건으로 택하여 약 월 $1,000불 이상 수령

(3) 홍길동씨의 매 월 연금 + 리버스 모기지 수령액이 총 $2,200불이 됨

(4) 기존 모기지 $100,000은 리버스 모기지 신청시 완전 상환 하였기에 모기지로 나가는 돈은 없고

(5) 여기서 생활비 $1,000을 지출하면 매월 $1,200불의 여유 자금이 생기게 됩니다.  물론 현실에서는 고려해야할 사항이 많지만, 위 예시는 독자의 이해를 돕기 위해 아주 간단하게 설명한 리버스 모기지의 모델입니다.

리버스 모기지의 신청을 위해선 아래 리스트 된 서류를 준비하셔야 합니다.

Two pieces of ID, Homeowners Insurance, Copy of Property Tax Bill, Copy of Mortgage Statement, Income Docs (ex. OAS/CPP Statement or 3 months Bank Statement)

대부분의 리버스 모기지 대출자들의 목적은 현재 보유하고 있는 주택을 다운사이징 하지 않고, 현금 유동성을 해결하기 위해서 입니다. 

주택은 소유하고 있지만 현금 자산이 별로 없거나 수입은 한정되어 있지만 매달 지출해야 할 비용이 많은 경우 한 번쯤 고려해 볼 만한 대출 상품입니다.