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라임트리 모기지 칼럼

은퇴한 분들을 위한 리버스 모기지(REVERSE MORTGAGE)

민정원 2024-03-16 0

지난 칼럼에서는 모기지 신청시 증명해야 할 최초 불입금(Mortgage Downpayment)에 대해서 설명하였습니다.  이번 칼럼은 한인사회에 아직은 생소한 리버스 모기지 (Reverse Mortgage)에 대해 알아보고 소개하려 합니다. 


리버스 모기지(Reverse Mortgage)란, 

55세 이상의 주택 소유주를 대상으로 소유하고 있는 주택의 자산을 담보로 매월 모기지 페이먼트를 내는것이 아니라 역으로 받도록 하는 금융상품을 말합니다.  글자 그대로 일반 모기지 거꾸로의 형태입니다. 다시말해 주택 소유주인 은퇴자가 집을 팔지 않고 매달 내는 돈 없이 집을 담보로 돈을 빌려 쓸 수 있는 유일한 금융 상품입니다. 단, 재산세나 집 보험 등의 의무는 대출자에게 있습니다. 


리버스 모기지의 대출 옵션으로는 No Payment, Interest Only, Principal + Interest 그리고 Lump Sum으로 받을 수 있으며, 일반 모기지와 달리 리버스 모기지의 가장 큰 특징으로는 라인오브 크레딧 개념입니다. 리버스 모기지에서 쓴 만큼만 이자를 부담하는 상품이며, 리버스 모기지의 상환은 주택을 팔거나 주택 소유주가 사망을 하였을 시 상환을 해야 합니다. 


적합한 리버스 모기지 이용자로는 55세 이상이며 은퇴하고 주택 융자를 거의 다 갚은 주택 소유주를 최적의 리버스 모기지 이용자로 꼽을 수 있으며, 은퇴 후 연금만 갖고는 생활에 불편한 사람들이 주택을 담보로 추가 수입을 올릴 수 있도록 하는 것이 리버스 모기지의 목적입니다. 

리버스 모기지를 받아도 소득이 아니라 모기지 대출이기 때문에 세금을 내지 않으며 정부보조금(CPP, OAS)에 전혀 영향을 주지 않으므로 은퇴 재정플랜의 방편으로도 가능합니다.


리버스 모기지의 다른 특징은 대출자의 소득이나 신용점수에 상관없이 자산이 쌓인 주택을 담보로 진행을 하며 기타 다른 구비서류나 자격요건은 까다롭지 않습니다. 현재 기준으로 리버스 모기지의 이자는 5.39% ~ 5.99%로 진행 가능 합니다. 


아래는 리버스 모기지의 예시 입니다. 

토론토에 사는 70세 홍길동씨의 경우, 현재 거주하는 주택의 가격이 $600,000이며, 모기지 잔액이 $100,000 그리고 월 모기지 납부 액이 $800이고, 월에 연금으로 $2,000을 받으며 생활비로 $1,000을 지출한다. 이론적으로 총 수입 $2,000불에서 모기지 납부 액과 생활비를 지출하면 한 달에 $200불 정도의 여유 자금이 생기지만 예상치 못한 지출에 대한 대비는 할 수가 없고 여행이나 외식도 어려운 형편이다.  


홍길동씨가 만약 리버스 모기지를 받으면 어떻게 될지 아래와 같이 진단하였습니다.

집값의 30%인 $18만불을 리버스 모기지로 받아, 기존 모기지 $10만불을 상환하면 $8만불이 리버스 모기지로 대출이 가능하다.

이 리버스 모기지를 매월 지급 받는 조건으로 택한다면 대략 월 $500불 정도를 수령한다.

따라서, 홍길동씨의 매월 연금 + 리버스 모기지 수령액이 총 $2,500불이 된다.

여기서 생활비 $1,000을 지출하면 매월 $1,500불의 여유 자금이 생기게 됩니다. 


물론 현실에서는 고려해야할 사항이 많지만 위 예시는 독자의 이해를 돕기 위해 아주 간단하게 설명한 리버스 모기지의 모델입니다.


정리하면, 대부분의 리버스 모기지 대출자들의 목적은 현재 보유하고 있는 주택을 다운사이징 하지 않고, 현금 유동성을 해결하기 위해서 입니다. 주택은 소유하고 있지만 현금 자산이 별로 없고 또 수입은 한정되어있지만 매달 지출해야 할 비용이 많은 경우 한 번쯤 고려해볼 만한 대출입니다.



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