임대주택의 거주목적 용도 변경 (Change of Use)과 세금(1-2) > 오피니언

한국과 사뭇 다른 세법 규정으로 인해서 캐나다에서 오래 생활하신 분들까지도 생소하게 느끼는 규정이 있습니다. 주택의 용도 변경(Change of use)이 발생하면 이것을 처분한 것으로 보는 규정입니다. 오늘은 C씨의 사례를 통해서 이와 관련된 내용을 살펴보겠습니다.

마캄에 거주하고 있는C씨는 결혼 후 시부모님 댁에서 생활하며 열심히 저축을 했습니다. 그 자금을 활용하여 2년전에 콘도를 매입하였고 지금까지 임대수입을 올리고 있습니다. 최근 작은 사업을 계획하고 사업자금을 마련하기 위해서 임대하고 있는 주택을 매각할 것을 고려하고 있지만 처분 후에 납부할 세금이 걱정이 됩니다. C씨는 친구로부터 그냥 매각하지 말고 본인이 거주한 후 매각하면 세금을 줄일 수 있다는 이야기를 들었습니다. 또 다른 친구는 본인 거주 여부로 세금이 달라질 것이 없다고 이야기 합니다. 누구 이야기가 맞는 것일까요? C씨가 임대주택을 매각 할 때 세금을 줄일 수 있는 방법이 있을까요?

1. 주택의 용도변경(Change of Use)시 양도소득세 발생

캐나다에서는 일반적으로 주택을 임대 목적으로 사용하다가 본인이 거주하기 시작하거나, 본인이 거주하던 주택을 임대주택으로 전환할 경우 용도변경(Change of Use)이 발생한 것으로 봅니다. 이러한 경우, 캐나다 세법에서는 용도변경이 발생한 시점에 자산을 시장가격(Fair Market Value)으로 매각한 것처럼 처리하여 양도소득세(Capital Gains Tax)를 부과하게 됩니다.

2. 임대하던 주택을 주 거주지로 용도 변경 시 선택사항 적용가능

임대주택을 본인이 거주하는 주택으로 전환할 경우, 용도변경에 따른 양도소득세가 발생하게 되지만, 캐나다 세법에서는 선택사항(election)을 통해서 양도소득세 부담을 줄이거나, 납부시점을 이연 할 수 있는 제도를 마련하고 있습니다(Subsection 45(3)).

이 선택 사항을 적용하기 위해서는 아래 조건을 갖추어야 합니다.

임대소득 신고 및 감가상각: 임대하는 기간 동안 주택에 대한 임대소득을 신고할 때 주택을 감가상각하여 비용으로 처리한 경우에는 이 선택사항을 적용할 수 없습니다.

선택사항 서면 제출: 소득세 신고서를 제출 할 때 이 선택사항을 적용하겠다는 내용을 서면으로 작성하여 캐나다 국세청에 제출해야 합니다. 서면 제출기한은 부동산을 실제 매각한 연도의 소득세 신고서 제출 기한과 동일합니다. 다만, CRA가 선택사항 적용을 요청한 경우에는 그날로부터 90일 이내에 제출해야 합니다.