임대주택의 거주목적 용도 변경 (Change of Use)과 세금(2-2) > 오피니언

3. 선택사항 적용 효과

Subsection 45(3)에 따른 선택사항을 적용하면 다음과 같은 효과를 얻을 수 있습니다.

용도변경에 따른 양도소득세의 납부를 실제로 자산을 매각하는 시점까지 연기할 수 있습니다. 즉, 실제 매각하지 않은 자산에 대한 양도소득세를 납부해야 하는 현금흐름의 부담을 제거할 수 있습니다.

거주기 전 임대했던 기간 중 4년간을 소급하여 주거주지로 지정할 수 있는 선택권을 가질 수 있습니다. 다만, 이 기간 동안 다른 주택을 주거지로 지정하지 않아야 합니다.

 

4. 임대주택을 주거주지로 변경 시 주의할 사항

선택사항을 적용하겠다는 의사를 서면으로 정확히 CRA에 전달해야 합니다. 선택사항을 제출하지 않을 경우, 용도변경시점에 매각처리가 발생한 것으로 간주되고 양도소득세가 계산되며 기간경과에 따른 벌금과 이자가 부과될 수 있습니다.

다른 주택을 보유하고 있는 경우 Subsection 45(3) 선택사항을 적용 시 주거주지 지정에 대한 신중한 고려가 필요합니다. 납세자가 임대기간 동안 다른 주거주지를 가지고 있는 경우에는 어떤 주택을 주거주지로 지정하는 것이 유리한지 잘 검토해야 합니다. 또한, 임대기간 중에 이미 다른 주택을 주거주지로 지정하여 양도소득세 비과세를 받은 경우에는 Subsection 45(3) 선택사항을 적용하더라도 소급 4년간의 주거주지 지정을 사용할 수 없는 경우도 있습니다.

임대주택의 임대소득 신고 시 감가상각을 적용한 경우 선택사항 적용자체가 불가능하므로 주택에서 임대소득이 발생하는 경우에는 소득세 신고 시에 감가상각을 적용할 지 신중한 고려가 필요합니다.

선택사항을 적용해도 임대한 기간 일부 혹은 전체기간에 대한 양도소득세를 납부해야 하는 경우도 있습니다. 이를 정확히 계산하기 위해서는 용도변경시점의 자산가치에 대해서 감정평가서와 같은 객관적인 자료를 확보 해두는 것이 좋습니다.

 

결론: 임대주택을 거주목적으로 용도변경(Change of Use)시 선택사항 적용을 통한 양도세 절감

C 씨는 Subsection 45(3) 선택사항에 대한 내용을 이해한 후에 이것의 적용을 고려하게 되었습니다. 지금까지 시부모님의 주택에 거주하고 있으며 임대하고 있는 콘도이외 본인 소유의 주택이 없었습니다. 또한, 과거 2년간 임대주택에 대한 소득세를 신고하면서 감가상각을 비용으로 처리하지 않았습니다.

C씨는 매년 갱신하고 있는 임대계약을 종료하고 본인이 직접 거주하기로 결정했습니다. 본인거주 목적으로 용도변경을 한 후 사업계획이 구체적으로 수립되면 주택을 매각하여 자금을 마련하기로 했습니다. C씨는 이러한 방법으로 과거 임대한 기간에 대해서도 모두 주거주지로 지정할 수 있으며, 이 용도 변경된 주택에서 계속 거주하다가 매각하는 경우 주거주지 양도소득세 비과세를 적용하여 세금 없이 주택을 매각할 수 있습니다.