상업용건물의 모기지를 신청하려 합니다 > 오피니언

한국인독자 여러분, 지난 한주간도 안녕하셨습니까? 이제 한해를 마루리하는 12월입니다. 금년초에 세우셨던 많은 계획들 다들 성취하셨기 기원합니다. 오늘의 이야기는 3년전에 상가건물을 구입하시어 최근 모기지RENEWAL을 앞두고 문제가 발생된 분의 이야기입니다. 특히 이 문제는 수년 전에 한인 사회에서 인기가 있었던, WORLD ON YONGE의 상가, 그리고 OFFICE를 구입하신 분들과 유사한 문제입니다. WORLD ON YONGE의 상가나 OFFICE를 구입하신 분들 중 모기지 Renew에 문제가 있으신 분들께 많은 도움이 되셨으면 합니다.

[문의]

저는 3년전에 MARKHAM지역에 새로 건설중인 상업용프라자의 상가중 3유닛을 분양받았습니다. 처음 유닛은 시중의 A은행을 통하여 모기지를 받았고, 나머지 두 유닛은 형편이 허락치 않아 할수없이 PRIVATE LENDER를 통하여 PRIVATE모기지를 받았습니다. 물론 이 세 유닛 현재는 100% 세입자가 입주해 있습니다. 최근 강화된 모기지 규정으로 인하여 A은행으로부터 모기지 RENEWAL이 불가능하다는 통보를 받았습니다. 참고로 모기지 잔액은 15만불입니다. 최초 분양가격은 25만불이였고, 현재 이 유닛의 시세는 약 32만불선입니다. 참고로 문의하신 분은 현재 개인병원에서 간호원으로 6년째 근무하고 있고, 남편 역시 간호원인데 근무는 캐나다가 아니라 미국에서 근무하고 있습니다. 제 년 수입은 약 6만불정도이고, 남편의 수입은 미화로 12만불선입니다. 이 같은 처지인데 상업용모기지RENEWAL이 가능할 까요? 만약 가능하다면 이번 기회에 현재 PRIVATE으로 가지고 있는 모기지 역시 은행권으로 바꾸고 싶은데 가능 할까요?

[답변]

수입증명

이분의 경우는 증명하실 수 있는 수입의 문제가 관건입니다. 현재 먼저 모기지RENEWAL을 하여야 되는 상가유닛은 세입자가 있기는 하지만 너무 낮은 월세수입으로 인하여 즉 수입의 부족으로 모기지 승인이 쉽지 않은 실정이나 신청인과 남편의 수입을 인정받는 것이 허용이 되면 모기지가 가능합니다. 그러나 문의하신 분은 캐나다에서 일을 하고 있으므로 별 문제가 없으나, 문의하신 분의 수입과 월세수입만으로는 모기지 신청에 필요한 수입이 턱 없이 부족합니다. 결국 미국에서 근무하고 있는 남편의 수입을 사용해야 하는 데 과연 외국에서 발생되는 수입을 인정해주느냐 아니면 그렇지 않은가의 문제입니다. 기존의 A은행은 외국에서 발생되는 수입을 인정하지 않고 있기 때문에 모기지RENEWAL조차도 어려운 실정이었습니다.   

진행 결과는?

 사실 이번 건은 은행 측에서 요청이 와서, 제가 손님을 만나서 협의 후 진행하게 되었습니다, 몇 군데의 은행과 접촉 후 해외(미국)에서 발생되는 수입을 인정하여주는 은행을 선정하여, 해외에서 발생되는 수입을 증명할 수 있는 각종 증빙서류(JOB LETTER, PAY STUFF, PERSONAL TAX RETURN등) 를 제출하여 이중 일부를 인정받는 조건으로 모기지 승인을 득하였고, 그외 추가로 자금을 확보할 수 있게 되어, 다른 유닛의 PRIVATE MORTGAGE중 일부를 상환할 수 있게 되어 도움을 드릴 수 있었습니다.       

길은 항상 있습니다.

시중은행들의 모기지 관련 규정은 각기 고유한 심사규정을 가지고 있습니다. 예를들면 A은행이 불가능시에는 B 혹은 C, D은행으로 알아보시는 것이 좋습니다. 물론 이러한 길을 제일 잘 알고 있는 분들이 바로 모기지 브로커입니다. 최근의 추세는 모기지 규정이 점점 강화되고 있는 추세입니다. 이 이야기는 과거에는 수입이 부족하여도 자산이 많을 시 승인이 가능하였지만, 현재는 100% 수입이 증명되어야 모기지가 가능합니다. 만약 CLOSING이나 혹은 REFINANCE(재융자)에 어려움이 계시다면 주위의 경험 많으신 상업용 모기지 전문가와 협의 후 진행하시는 것을 권해드립니다.