콘도 클로징 : ‘낮은 감정가’ 라는 복병에 대처하는 법 > 오피니언

최근 캐나다 콘도 분양(Pre-construction) 시장에서 가장 뜨거운 화두는 단연 감정평가 (Appraisal) 하락 입니다. 분양 당시의 기대와 달리, 입주 시점의 감정가가 분양가보다 낮게 책정되면서 많은 바이어가 당혹감을 감추지 못하고 있습니다.

계약 시점과 클로징 시점 사이의 수년이라는 시간 차가 불러온 이 '자금 공백'을 어떻게 메워야 할까요? 성공적인 클로징을 위한 단계별 대응 전략을 정리해 드립니다.

1. 차액만큼의 추가 현금 확보 (The Cash Gap)

가장 확실하지만 가장 부담스러운 방법입니다. 은행은 분양가가 아닌 '감정가'를 기준으로 대출 한도(LTV)를 정합니다.

* 예시: 분양가 $800,000 / 감정가 $700,000 / LTV 80% 가정 시

     • 은행은 $700,000의 80%인 $560,000까지만 대출해 줍니다.

     • 분양가 기준 예상 대출액($640,000)보다 부족한 $80,000은 바이어가 추가 현금으로 지불해야 합니다.

* Tip: 클로징 6개월 전부터는 비상 자금(Plan B)을 유동화 가능한 상태로 준비해 두어야 합니다.

2. 렌더(Lender) 다변화 및 재평가

모든 금융기관이 동일한 잣대로 가치를 평가하지는 않습니다.

* A 은행에서 감정가가 낮게 나왔다면, 다른 감정 평가 법인을 사용하는 B 은행이나 신협(Credit Union)을 통해 재평가를 시도해 볼 수 있습니다.

* 모기지 브로커와 상의하여 현재 시장 상황에 가장 유연하게 대응하는 렌더를 찾는 것이 핵심입니다.

3. 대체 금융(Alternative Lending) 활용

시중 은행(A-Lender)에서 승인이 어렵다면, 눈을 조금 넓혀야 합니다.

* B-Lender 및 세컨드 모기지: 일시적으로 금리는 높더라도 클로징을 완료하는 것이 우선일 때 선택합니다.

* HELOC (개인 담보 대출): 기존에 보유한 다른 자산이 있다면 이를 담보로 라인 오브 크레딧을 일으켜 부족분을 메울 수 있습니다.

* 전략: 일단 높은 금리로 클로징을 마친 후, 1~2년 뒤 시장이 안정되었을 때 시중 은행 대출로 재융자(Refinancing)하는 전략이 유효합니다.

4. 빌더와의 클로징 연기 협상

자금 마련에 물리적인 시간이 조금 더 필요하다면 빌더 측 변호사를 통해 클로징 날짜 연기를 요청할 수 있습니다.

* 단, 지연에 따른 수수료(Extension Fee)가 발생하며 빌더가 이를 거부할 권리도 있으므로 반드시 부동산 전문 변호사와 사전에 검토해야 합니다.

5. 최후의 보루: 전매(Assignment) 또는 계약 파기

모든 수단을 동원해도 자금 조달이 불가능하다면 최악의 상황을 고려해야 합니다.

* 전매(Assignment): 빌더의 허가를 받아 제3자에게 분양권을 넘기는 방법입니다. 최근 시장에서는 원가 이하로 넘겨야 할 수도 있지만, 계약금 전액 몰수보다는 손해를 줄일 수 있습니다.

* 계약 파기: 이는 가장 피해야 할 선택입니다. 납입한 계약금(Deposit)을 포기해야 함은 물론, 빌더가 추후 해당 유닛을 재판매했을 때 발생하는 손실분까지 원 구매자에게 손해배상으로 청구할 수 있기 때문입니다.

금리 변동성과 공급 물량에 따라 감정평가 리스크는 언제든 발생할 수 있습니다. 이제는 분양가 전액이 대출 기준이 될 것이라는 낙관보다는, 최소 10% 정도의 감정가 하락 가능성을 염두에 둔 보수적인 자금 계획이 필수인 시대입니다. 클로징을 앞두고 감정가 문제로 고민 중이시라면, 혼자 고민하기보다 전문가와 함께 현재 나의 재무 상태에서 가능한 최선의 시나리오를 점검해 보시기 바랍니다.