가게건물에 대한 모기지를 신청하려 합니다. (1-2)

한국인(www.cktimes.net)독자 여러분, 지난 한주간도 안녕하셨습니까?

봄을 재촉하는 봄비가 촉촉히 내리고 있습니다. 이제 1-2주, 정도만 지나면 꽃이 피고, 새가 우는 새 봄이 시작되겠지요. 오늘 이야기는 교민 여러분께서 많이 종사하고 계시는 업종인 편의점에 관한 이야기를 하려 합니다.  오늘 말씀 드리려는 편의점에 대한 이야기는 주로 대상이 토론토, 혹은 토론토 외곽에 위치 한 지역에서 건물이 딸린 편의점을 운영하시는 분들을 위한 이야기입니다. 먼저 이러한 건물을 정식용어로는 MIXED USE PROPERTY 혹은 STORE FRONT라고 합니다.

1. MIXED USE PROPERTY란?  

이러한 건물은 기본적으로 ZONING상 상업용과 주거용으로 사용할 수 있는 건물을 이야기합니다.  살림집이 건물뒤편에, 위층에 혹은 옆에 같이 붙어있는 구조입니다. 어떤 경우에는 1층은 가게로 사용하고, 2층이 주거용 혹은 렌트용 아파트로 되어있는 경우도 있습니다. 이러한 건물을 말합니다. 보통 시중은행들은 비즈니스용도로 쓰는 면적이 전체면적의 50%이상이 되면 모기지를 승인 해 줍니다.

2. 최대 모기지가능 비율은?

2.1 일반 시중은행의 경우 

1) 가게와 건물을 구입시 (스몰 비즈니스론으로 신청시)

건물 감정가격의 90%까지 가능합니다, 권리금은 인정치 않습니다(일부 은행은 일부만 인정) 그러나 타 은행과의 협력하여 스탁(INVENTORY)에 대한 모기지는 가능합니다.

2) 현 기존건물을 구입 혹은 REFINANCE시 (일반 상업용모기지로 신청 시)

만약에 현재 운영하고 있는 비즈니스의 FINANCIAL STATEMENT(과거 2년치)가 제공되고 어느정도 합당한 이익이 발생되고 있다면 건물감정가격의 최대 75%까지 Loan이 가능합니다.

2.2 제 2금융권의 경우

구입 혹은 REFINANCE시 적용되는 최대 대출비율은 건물 감정가격의 60%에서 65%까지 Loan으로 가능 합니다. 

3. 지역의 문제 

죄송스런 이야기입니다만 손님들과 상담을 하다 보면 제가 토론토지역에서 약 40여년 정도 거주를 하였는데 불구하고 저도 처음 들어보는 지역도 있습니다. 여기가 한국이 아닌 캐나다임에도 불구하고 한국의 호남 혹은 경상도 지역 차별처럼 지역에 대해 굉장히 차별을 합니다.  은행이 기본적으로 가지고 있는 상업용 모기지에 대한 정책중의 하나가 만약에 모기지에 문제가 발생 시, 3개월이내에 처분이 불가능 한 지역은 기피하고 있기 때문입니다. 어떤 은행은 회의 중 농담으로 이러한 이야기도 합니다. 그 건물에서 CN TOWER가 보이지 않으면 모기지 신청을 받지 않는다 라고 이야기하기도 합니다. 또한 어떤 은행은 자기네 지점에서 50KM밖의 지역은 기피하기도 하고, 또 어떤 은행은 시 외곽 경계에서 10KM밖의 지역은 거절하고 있는 형편입니다. 이러한 은행의 정책은 감정결과에 반영됩니다.

4. 상업용으로 간주

이러한 건물들은 실제로는 일부가 주거용으로 사용되고 있음에도 불구 은행 측에서는 상업용으로 간주합니다. 그 결과 주택모기지와는 달리 승인절차가 까다롭고 또한 적용이자율도 상당히 높은 편입니다.  손님중의 한분은 3층건물을 소유하고 계신 분인데 1층은 가게로 2층과 3층은 렌탈용 아파트로 되어있어 주거용 면적이 상업용으로 쓰는 면적보다 더 많음에도 불구 (이 경우 주택용으로 인정시에는 주택용모기지의 이자율이 적용됨) 상업용으로 간주하여 다시 서류를 작성, 신청을 해드렸습니다.  그러나 Loan을 승인 받기 위하여는 비즈니스용도로 쓰는 면적이 건물 총 면적의 50%이상이 되어야 합니다.