2026년 캐나다 모기지 시장 5대 전망 > 뉴스

(캐나다) 2026년 새해를 맞이한 캐나다 모기지 시장은 거대한 변화의 소용돌이 앞에 서 있다. 모기지 전략가 로버트 맥리스터는 올해 모기지 이용자들이 직면할 다섯 가지 핵심 변화를 예고하며, 특히 집값 하락 지역의 재융자 어려움과 기술적 진보에 따른 대출 환경의 변화를 경고했다. 2021년 역대 최저 금리로 대출을 받았던 수많은 차주가 5년 만의 갱신 시점을 맞이하면서 시장의 긴장감은 어느 때보다 높다.

금리의 평행선 유지와 무역 전쟁이라는 변수

올해 캐나다 금리는 한미일 무역 협정(CUSMA) 재협상 결과에 인질로 잡혀 있는 형국이다. 경제 전문가들은 캐나다 은행이 연중 대부분 금리를 동결하다가 4분기쯤에야 인상을 검토할 것으로 내다보고 있다. 도널드 트럼프 대통령의 무역 협정 파기 위협이 채권 수익률을 잠시 낮출 순 있으나, 반대로 협상이 순조롭게 타결되어 경제 성장이 가속화될 경우 인플레이션 압박으로 이어져 금리가 오를 위험도 상존한다. 이에 따라 변동 금리보다는 혼합형 모기지(Hybrid mortgage)를 통해 위험을 분산하는 전략이 필요하다.

역대급 모기지 갱신 파도와 대출 기관의 공격적 마케팅

2026년은 캐나다 전체 모기지의 약 3분의 1이 갱신되는 ‘운명의 해’다. 2021년 당시 1.77% 수준이었던 평균 금리는 올해 3.84%까지 치솟으며 대출금 10만 달러당 매월 약 105달러의 추가 부담을 안기게 되었다. 다행히 대출 기관들은 우량 고객을 놓치지 않기 위해 파격적인 갱신 금리를 제안하며 공격적으로 나서고 있다. 차주들은 시중의 최저 금리 표를 지참하고 현재 거래 중인 은행에 금리 매칭을 요구하는 능동적인 자세가 필요하며, 연체율은 다소 상승하겠으나 대규모 채무 불이행 사태로 번질 가능성은 낮다.

스트레스 테스트 폐지 가능성과 개선되는 구매 여력

금융감독청(OSFI)이 소득 대비 대출 비율(LTI) 한도를 긍정적으로 평가하면서, 기존의 모기지 스트레스 테스트를 폐지할 확률이 반반 이상으로 점쳐지고 있다. 이미 단순 갱신 시에는 스트레스 테스트가 면제되면서 은행 간 금리 경쟁이 붙기 시작했다. 또한 기록적인 임대 주택 건설과 인구 성장 둔화, 그리고 토론토 고층 콘도 시장의 가격 하락세가 맞물리며 생애 첫 주택 구매자들에게는 수년 만에 가장 좋은 구매 여건이 조성될 전망이다. 다만 집값이 크게 떨어진 지역의 차주들은 줄어든 자산 가치 때문에 재융자(Refinancing) 시 난관에 부딪힐 수 있다.

AI의 습격과 모기지 심사의 전격 자동화

올해 모기지 시장의 가장 큰 기술적 변화는 인공지능(AI)의 본격적인 도입이다. 대출 기관들은 더 빠르고 자동화된 승인 시스템을 구축하기 위해 AI 언더라이팅 기술을 경쟁적으로 도입하고 있다. 이제 대출 승인까지 걸리는 시간이 금융사의 핵심 경쟁력이 될 것이며, AI는 소득 검증과 문서 진위 확인을 담당하여 모기지 사기를 예방하는 역할도 수행하게 된다. 종이 서류와 수동 심사에 의존하던 시대가 저물고, 알고리즘이 대출 여부를 결정하는 본격적인 ‘알고리즘 대출 시대’가 열린 것이다.

2026년 모기지 시장은 '예고된 위기'와 '기술적 혁신'이 교차하는 지점에 있다. 5년 전 저금리의 달콤함을 누렸던 이들에게 갱신은 분명 고통스러운 과정이겠지만, 다행히 금리 급등세는 멈췄고 은행들은 고객을 뺏기지 않으려 안달이 나 있다.
결국 올해의 승자는 조급하게 시장에 뛰어드는 사람이 아니라, 자신의 신용도를 무기로 여러 대출 기관을 저울질하고 AI 기반의 빠른 승인 시스템을 영리하게 활용하는 투자자가 될 것이다. 무역 협정이라는 외부 변수가 여전히 불안 요소로 남아 있지만, 캐나다인들의 강한 주택 보유 의지와 규제 완화의 움직임은 시장의 연착륙을 뒷받침하는 든든한 버팀목이 될 것으로 보인다.

토론토 중앙일보 편집팀 (news@koereadailytoronto.com)