"평생 모은 돈이 순식간에" 토론토 콘도 감정가 폭락에 '패닉' > 뉴스

(토론토) 광역 토론토(GTA) 부동산 시장의 침체가 깊어지면서, 입주를 앞둔 선분양(Pre-construction) 콘도 분양자들이 재앙에 가까운 금융 위기를 맞고 있다.

최근 67만 5천 달러에 콘도를 분양받았던 한 구매자가 감정가가 59만 달러로 나오면서 보증금을 전액 몰수당하고 추가 소송 위기에 처한 사례가 보도되어 충격을 주고 있다.

분양가 아래로 떨어진 가치, '감정가 격차'가 부른 비극

가장 큰 문제는 최근 완성된 콘도들의 감정가(Appraisal)가 수년 전 분양가보다 턱없이 낮게 산정되고 있다는 점이다.
반(Vaughan)의 분양받은 빅터 씨는 2020년 67만 5천 달러에 유닛을 계약했으나, 최근 클로징 단계에서 감정가가 59만 달러로 책정되었다. 은행은 감정가의 일정 비율만 대출해주기 때문에, 그는 분양가와 감정가의 차액인 수만 달러를 현금으로 당장 메워야 하는 상황에 놓였다. 결국 잔금을 치르지 못한 그는 20%의 보증금을 모두 잃고 계약을 해지당했다.

"제발 인수해달라" 전매 시장에 등장한 '역캐시백'

전매(Assignment) 시장은 더욱 처참하다. 자신이 지불한 보증금을 포기하는 것은 물론, 새로운 구매자에게 수만 달러에서 많게는 50만 달러까지 현금을 얹어주는 '역캐시백' 매물이 소셜 미디어를 등장하고 있다.
이는 계약을 이행하지 못했을 때 빌더(건설사)가 제기할 수 있는 수억 원대 손해배상 소송을 피하기 위한 고육지책이다. 전문가들은 현재 GTA 콘도 시장이 2021년 이후 처음으로 평균 가격 100만 달러 아래로(주택평균) 떨어지며 철저한 '구매자 우위 시장'으로 변했다고 분석한다.

단순 보증금 포기론 안 끝나... 빌더들의 '무차별 소송' 공포

많은 구매자가 보증금만 포기하면 계약에서 벗어날 수 있다고 생각하지만, 현실은 냉혹하다. 빌더들은 계약 위반에 따른 손실(현재의 낮은 시세로 재판매할 때 발생하는 차액)을 원 구매자에게 청구하는 소송을 대대적으로 진행 중이다.

최근 토론토에서는 50만 달러 미만의 스튜디오 구매자에게 빌더가 86만 달러의 소송을 제기한 사례까지 보고됐다. 변호사들은 "전매 시에도 빌더로부터 완벽한 책임 면제 서류를 받지 못하면, 새 구매자가 잔금을 치르지 않을 때 원 계약자가 여전히 책임을 져야 한다"고 경고한다.

알고리즘이 붕괴된 시장... 가혹한 대가

수년간 '부동산 불패' 신화에 젖어 있던 토론토에서 콘도 분양권은 최고의 재테크 수단이었다. 하지만 저금리와 공급 부족이라는 공식이 깨진 2026년 현재, 그 공식은 독이 되어 돌아왔다. 특히 "입주 때쯤이면 가격이 올라 있겠지"라는 막연한 기대와 "모기지는 어떻게든 나오겠지"라는 안일한 판단이 평생의 저축을 앗아가는 부메랑이 됐다.

현재의 위기는 단순히 금리 때문만이 아니라, 실거주 가치를 넘어선 과도한 프리미엄이 거품처럼 빠지는 과정이다. 이제는 투자에 앞서 감정가 하락 리스크를 감안한 현금 유동성을 확보하고, '확정 금리(Firm Approval)'를 미리 확보하는 등 철저한 방어적 투자가 생존의 필수 조건이 되었다.
다만, 수많은 피해자가 발생하고 있음을 알고 있는 정부에서 이들을 위한 구제 방법이나 유예 기간 설정 등 현실적으로 도움이 될 수 있는 방안을 속히 제시해야 한다. 지금은 빌더와 분양받은 계약자 모두가 살아야 갑작스러운 붕괴를 막을 수 있다.

토론토 중앙일보 편집팀 (news@koreadailytoronto.com)